Главная Рус Eng

    Компании отрасли региона
  Специальные
предложения
 
Каскад малых ГЭС на реке Белой в Майкопском районе
Представляет: Министерство экономического развития и торговли Республики Адыгея
Отрасль: Энергетика, Гидроэнергетика
Регион: Россия, Республика Адыгея
Объем инвестиций: 688800000 Руб
ID проекта: PRJ001156

Реконструкция Аэропорта Севастополь
Представляет: КП «Аэропорт Севастополь»
Отрасль: Девелопмент, Авиация, Авиастроение, Коммерческая недвижимость, Аэропорты
Регион: Россия, Республика Крым, Севастополь
ID проекта: PRJ001559

Реконструкция Алейского сахарного завода
Представляет: ОАО "Алейский сахарный завод"
Отрасль: Промышленность, Пищевая, Окружающая среда и экология, Биотопливо
Регион: Россия, Алтайский край
Объем инвестиций: 60000000 Евро
ID проекта: PRJ002507






Комплекс Williamsburg Terrace (Бруклин)

ID:PRJ000491 // Дата обновления: 2012-07-26 // Просмотры: 1

Регион:
США, Зарубежье
Отрасль:
Девелопмент
Правообладатели:
Международный ПФ недвижимости Thor Real Estate Master Fund
Рейтинг проекта:
 5 баллов (6498 голосов)
Объем инвестиций:
25 140 000 USD

Цель представления:
Соинвестирование

Описание проекта
Williamsburg Terrace представляет собой проект возведения комплекса современной жилой и коммерческой недвижимости общей площадью 146,361 кв.футов (13,602 кв.м) в одном из лучших районов Бруклина, находящемся на восточном берегу East River с панорамным видом на центральную часть острова Манхэттэн, непосредственной близостью к набережной и отличной транспортной доступностью со всех частей г. Нью-Йорк. 
В нижнем цокольном этаже комплекса находится подземная парковка (30,139 кв.футов или 2,801 кв.м), в верхнем цокольном этаже - помещение тренажёрного зала (24,820 кв.футов или 2,307 кв.м), на первом этаже - помещение банка (5,675 кв.футов или 527 кв.м) и площади магазинов (18,795 кв.футов или 1,746 кв.м).
Следующие четыре этажа обоих башен комплекса (общей площадью 44,600 кв.футов или 4,145 кв.м) отведены под 72 одно-, двух-, трёх- и четырёхкомнатные квартиры.
Кроме того, в данный комплекс также входят расположенные в центральной его части 12 четырёхуровневых таунхаузов общей площадью 22,332 кв.футов (2,075 кв.м), каждый со своим внутренним двориком для барбекью.
Комплекс отличает ультрасовременный архитектурный дизайн (окна «в пол», большие стеклопакеты, многочисленные балконы, открытые террасы и т.д.), стильная наружная отделка зданий, дорогая отделка холлов и других общественных помещений, наличие бассейнов и озеленения на функциональной крыше и многие другие черты, существенно повышающие его коммерческую и потребительскую привлекательность для арендаторов и потенциальных покупателей.

Состояние проекта
Уже сейчас все коммерческие площади по официально подписанным контрактам сданы крупным корпоративным арендаторам - среди которых крупнейшая Нью-Йоркская сеть аптек Duane Read, лидер мирового банковского бизнеса HSBC и ведущая Нью-Йоркская сеть тренажёрных залов Crunch Fitness - на срок от 10 до 20 лет, причём по довольно высоким, «докризисным» ставкам аренды, что гарантированно обеспечивает владельцам данных коммерческих площадей чистый операционный дохов в размере 2,35 млн.долл. в год

Исходя из консервативно оцененного по нынешним Нью-Йоркским стандартам 7%-го соотношения годового арендного дохода к стоимости коммерческой недвижимости (cap rate), реализационная цена данных коммерческих площадей составляет 33,57 млн.долл., обеспечивая на первой фазе проекта предполагаемый чистый денежный приток в размере 33,57 - 25,5(банку) - 1,01(комиссии) = 7,06 млн.долл., который, за минусом выплаты процентов сторонним инвесторам проекта, будет реинвестирован в реализацию его второй фазы.
Оставшаяся часть затрат на реализацию второй фазы проекта будет профинансирована банковским кредитом.
Продажу вышеуказанных коммерческих площадей планируется завершить к концу июня 2010 г. 
На второй фазе проекта (июль 2010 г. - октябрь 2011 г.) - общей сметной стоимостью 19 млн.долл. - предполагается возвести оставшиеся 11 таунхаузов (20,471 кв.футов или 1,903 кв.м), отделать построенные в ходе первой фазы квартиры и продать всю жилую недвижимость данного комплекса по прогнозируемой цене 760 долл. за кв.фут (8178 долл. за кв.м), что уже на 15,5% ниже изначально (т.е. до кризиса) планировавшейся цены реализации в 900 долл. за кв.фут (9684 долл. за кв.м).
Согласно прогнозу, это принесёт общую реализационную выручку в размере 50,92 млн.долл., которая обеспечит возврат банковского кредита и процентов по нему и позволит выплатить инвесторам проекта вложенные в него средства и инвестиционную прибыль. 
В целом, согласно весьма консервативным оценкам, при общей сметной стоимости проекта - включая приобретение земли, расходы на проектирование, согласования и СМР, а также проценты по банковскому кредиту и все прочие затраты - в 75 млн.долл., по его завершении в октябре 2011 г. предполагается обеспечить суммарную выручку в 84,49 млн.долл. и реализовать чистую прибыль в размере 9,49 млн. долл.  

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
Застройщиком (Master Developer) проекта является компания Williamsburg Terrace, LLC (США), на 100% принадлежащая девелоперской компании Atlant Development, LLC (США), которая, в свою очередь кредитуется основным инвестором проекта, международным паевым фондом недвижимости Thor Real Estate Master Fund.
Общий объём капитальных вложений Atlant Development в реализацию данного проекта на сегодня составляет 25,14 млн.долл.  
Кредит на приобретение земли и кредитную линию на проведение строительно-монтажных работ первой фазы проекта на общую сумму 25,5 млн. долл. компании Williamsburg Terrace,
LLC предоставил Чикагский Broadway Bank, последние финальные соглашения с которым по кредитованию вышеуказанных СМР были подписаны в середине января 2009 г.
Условием данного кредитования является постадийное инвенстирование компанией Williamsburg Terrace, LLC в проект собственных или привлечённых из сторонних источников средств в размере 5 млн.долл. в течение 2009 - 2010 гг. по мере поступления кредитных ресурсов от Broadway Bank. 
Вторую фазу проекта - после реализации недвижимости, возведённой на первой фазе, и распределения выручки между компанией Atlant Development (и далее - её кредиторами) и банком - планируется целиком финансировать новым кредитом Broadway Bank на 19 млн. долл., получить который после успешной реализации первой фазы проекта не представляется сложным.
Ключевые экономические показатели

  1. Срок реализации - 2 год(а)/лет
  2. Срок окупаемости - 2 год(а)/лет
  3. Общая прибыль - 844 900 00 USD
  4. Доходность на средства акционеров (ROI) - 11 % в год
  5. Чистый приведенный доход (NPV) - 9 490 000 USD

Дополнительная информация

Потенциальному инвестору предлагается выступить преференциальным кредитором компании Atlant Development, LLC на сумму от 1,25 млн. долл. до 5 млн. долл. со сроком погашения кредита (по желанию инвестора) от 30 июля 2010 г. до 30 ноября 2011 г. с фиксированной долларовой доходностью в размере 11% годовых. 
Преференциальный статус данного кредита обеспечивает возможность получения инвестором выручки от реализации недвижимости, возводимой в рамках каждой фазы проекта, сразу после покрытия банковского кредита и процентов по нему и прежде, чем какие-либо средства от проекта поступят его остальным инвесторам и кредиторам.
Это, в частности, означает, что проект должен потерять всю свою прогнозируемую прибыль и все инвестиции компании Atlant Development - в общей сумме 34,63 млн.долл., т.е. 46,18% (!) суммарных вложений в него - чтобы инвестор мог понести какие-либо инвестиционные потери.  

Учитывая данный факт, а также полную обеспеченность данного проекта финансированием (вложения потенциального инвестора лишь замещают имеющиеся в наличии, но более дорогие кредитные ресурсы Thor Real Estate Master Fund), уже подписанные по «докризисным» ценам соглашения с арендаторами возводимых в рамках проекта коммерческих площадей (что делает продажу этих площадей быстро и несложно реализуемой), консервативные оценки реализационной цены жилых площадей данного имущественного комплекса и их высокую потребительскую привлекательность, а также уже полным ходом осуществляемое быстрое и качественное ведение СМР по проекту одной из крупнейших строительных компаний Нью-Йорка (способное обеспечить успешное своевременное завершение всех фаз проекта), предлагаемое инвестирование в данный проект представляется весьма консервативным вложением средств, идеально подходящим для самого осторожного и взыскательного инвестора и способным без какого-либо существенного риска приносить ему 11% годовых в твёрдой валюте.

Контактная информация



Комментировать могут только зарегистрированные пользователи!