ТОЧЕЧНАЯ ЗАСТРОЙКА - КАЗНИТЬ НЕЛЬЗЯ, ПОМИЛОВАТЬ?
12 апреля 2013" - Насколько возможна качественная и органичная точечная
застройка?
- Не поверите, но я не знаю расшифровки термина "точечная застройка".
Это наше изобретение от непонимания ситуации. Как только где-то
появляется одиночный объект, его сразу объявляют точечной застройкой вне
зависимости от того, уместен он или нет. Но по этой логике вся
застройка в Европе, на которую мы постоянно ссылаемся, точечная, потому
что вокруг ничего не строится. При этом особых протестов там это не
вызывает. Я - за разъяснение людям понятных, здоровых правил. Если в
чистом поле начинается большое строительство, это не значит, что
результат будет хорошим, потому что застройка может оказаться
сверхплотной или не отвечать необходимым функциям. При этом и появление
одиночного объекта не всегда означает, что он безнадежно испортит
ландшафт."
(Сергей Кузнецов, главный архитектор г. Москвы, в интервью газете "Известия" 15 марта 2013 г.)
Почему "точка" "точке" рознь?
Дискомфорт, ухудшение условий жизни для жителей близлежащих домов создаёт не сама по себе принадлежность застройки к категории "точечной", а возможное нарушение норм обеспеченности и соотношений, предписанных действующими правилами и Генеральным планом.
"Точка" плоха и неприемлема, когда в проект закладывается желание недобросовестного застройщика построить лишь сами квартиры, и сэкономить на инфраструктуре и благоустройстве, создав дополнительную, усиленную сверх нормы, нагрузку на существующие объекты, которыми уже пользуются жители домов вокруг места будущей стройки.
А тем более - когда объект точечной застройки планируют расположить на месте действующего обустроенного паркинга, детской или спортивной площадки!
Но бывают и совсем другие ситуации - скажем, сложившийся еще в прошлом веке жилой квартал обеспечен детскими учреждениями и спортивными площадками, внутриквартальными проездами по нормам, неподалеку имеется гаражный комплекс, где в продаже остается немало машиномест... И здесь же, прямо внутри жилого района - давно заброшенная стройплощадка - недострой, или захламленный участок из-под не существующего уже нежилого объекта, или пустырь, заросший кустарником и сорной растительностью, с открытыми люками давно не действующих сетей...
Так не бывает? Трудно поверить, но такое всё ещё бывает кое-где даже в Москве. А тем более - в городах Подмосковья и других регионов.
Приятно ли для местных жителей соседство с такими "нежилыми" площадками, открытыми или огражденными полуразрушенным забором? Давайте попробуем вспомнить - а где обычно собираются для "общения" нетрезвые компании, молодежные, и не очень? Какие локации чаще всего фигурируют в хронике происшествий, как места несчастных случаев с детьми, и не только? Где именно полиция и волонтеры в первую очередь ищут пропавших - в том числе и потому, что обычно эти места не контролируются ни участковыми, ни патрульными машинами?
Жилой район должен быть жилым! И обычно при создании Генерального плана и других документов территориального планирования архитекторы и муниципальные власти принимают решение, с которым трудно спорить - в планах на будущее они стирают такие "мёртвые пятна" в ткани жилых кварталов, относя их территорию к функциональной зоне жилой застройки!
Но значит ли это, что эти площадки в будущем обрекаются на застройку жильём, и только жильём? Конечно, нет!
Простые истины
При определении параметров будущей стройки местные власти обязаны заложить (а застройщик - принять!) правильные соотношения между жилыми метрами, количеством машиномест в паркинге и на открытых стоянках, сетью проездов, объектами благоустройства, торгово-сервисными объектами шаговой доступности. Только такая застройка имеет право называться жилой.
Если в районе недостаточно мест в существующих школах и детских садах, по установленным нормам, то властям и застройщику придется договариваться. Заманчивая перспектива - попробовать решить проблему за счет застройщика, хотя бы частично. Надо помнить, тем не менее, что требования построить, скажем, детский сад такого размера, чтобы он мог принять не только новую, но и часть "старой" нагрузки, могут сделать весь проект экономически "не сходящимся". Однако понятно, что дети жителей нового комплекса не должны перегружать существующие садики, и если они перегружены - застройщик обязан включить в проект собственный садик, или оплатить местным властям строительство нужного количества мест в новом строящемся муниципальном садике где-то поблизости.
Надо учесть и другой важный фактор - способность улично-дорожной сети и общественного транспорта справиться с дополнительной нагрузкой, которую создаст население новых домов. Если в Генеральном плане заложено увеличение пропускной способности улиц, необходимо согласовать по времени ввод жилья и реализацию планов транспортного строительства.
А если сформулировать ещё проще - надо всем - и властям, и застройщику, да и жителям - привыкать жить по закону. В качестве которого в данном случае выступает Генеральный план, а также правила застройки и землепользования, и местные нормы градостроительного проектирования.
Жить по закону, а не по "понятиям".
Могут ли местные жители выиграть от нового проекта застройки?
Публичные слушания по проекту застройки - хороший повод для местных жителей "нагрузить" застройщика обязательствами по решению тех или иных проблем своего квартала, до которых у местных властей "не доходят руки", или хронически не хватает бюджетных средств.
Речь может идти, например, о ремонте существующих местных проездов и пешеходных дорожек, открытых парковок, о качественной реконструкции детских и спортивных площадок внутри квартала, обустройстве зон отдыха со скамейками, о ландшафтном благоустройстве и дополнительном озеленении.
Да, это будет стоить денег, но конфликт интересов застройщика и местных жителей вовсе не так глубок, как принято представлять. Напротив, здесь дают себя знать и общие интересы. Для застройщика благоустроенность и опрятность окружающей его объект территории - один из важных факторов, увеличивающих рыночную стоимость площадей, которые он строит.
В сбалансированном жилом комплексе, скорее всего, будут присутствовать торговые и сервисные объекты, которые создадут новые возможности для жителей существующих домов поблизости. Построенные по нормам новые паркинг, площадки и проезды примут на себя нагрузку от парковки автомашин жителей комплекса - ведь ставить любимую машину под чужими, а не своими, окнами никому не интересно.
Качественный новый жилой комплекс по соседству, обеспеченный собственной инфраструктурой и превосходящий по классу близлежащие домовладения, поднимает рыночный статус всего микрорайона - а следовательно, и стоимость (капитализацию) квартир в соседних домах.
Так уже давно происходит при строительстве жилья во всех цивилизованных странах. Давайте надеяться, что и мы навсегда утверждаемся на этом пути.
Михаил Артамонов,
ведущий рубрики "Аналитика" агентства недвижимости Арсенал Холдинг.
03 апреля 2013
RSS Подписка
Комментарии
(Сергей Кузнецов, главный архитектор г. Москвы, в интервью газете "Известия" 15 марта 2013 г.)
Почему "точка" "точке" рознь?
Дискомфорт, ухудшение условий жизни для жителей близлежащих домов создаёт не сама по себе принадлежность застройки к категории "точечной", а возможное нарушение норм обеспеченности и соотношений, предписанных действующими правилами и Генеральным планом.
"Точка" плоха и неприемлема, когда в проект закладывается желание недобросовестного застройщика построить лишь сами квартиры, и сэкономить на инфраструктуре и благоустройстве, создав дополнительную, усиленную сверх нормы, нагрузку на существующие объекты, которыми уже пользуются жители домов вокруг места будущей стройки.
А тем более - когда объект точечной застройки планируют расположить на месте действующего обустроенного паркинга, детской или спортивной площадки!
Но бывают и совсем другие ситуации - скажем, сложившийся еще в прошлом веке жилой квартал обеспечен детскими учреждениями и спортивными площадками, внутриквартальными проездами по нормам, неподалеку имеется гаражный комплекс, где в продаже остается немало машиномест... И здесь же, прямо внутри жилого района - давно заброшенная стройплощадка - недострой, или захламленный участок из-под не существующего уже нежилого объекта, или пустырь, заросший кустарником и сорной растительностью, с открытыми люками давно не действующих сетей...
Так не бывает? Трудно поверить, но такое всё ещё бывает кое-где даже в Москве. А тем более - в городах Подмосковья и других регионов.
Приятно ли для местных жителей соседство с такими "нежилыми" площадками, открытыми или огражденными полуразрушенным забором? Давайте попробуем вспомнить - а где обычно собираются для "общения" нетрезвые компании, молодежные, и не очень? Какие локации чаще всего фигурируют в хронике происшествий, как места несчастных случаев с детьми, и не только? Где именно полиция и волонтеры в первую очередь ищут пропавших - в том числе и потому, что обычно эти места не контролируются ни участковыми, ни патрульными машинами?
Жилой район должен быть жилым! И обычно при создании Генерального плана и других документов территориального планирования архитекторы и муниципальные власти принимают решение, с которым трудно спорить - в планах на будущее они стирают такие "мёртвые пятна" в ткани жилых кварталов, относя их территорию к функциональной зоне жилой застройки!
Но значит ли это, что эти площадки в будущем обрекаются на застройку жильём, и только жильём? Конечно, нет!
Простые истины
При определении параметров будущей стройки местные власти обязаны заложить (а застройщик - принять!) правильные соотношения между жилыми метрами, количеством машиномест в паркинге и на открытых стоянках, сетью проездов, объектами благоустройства, торгово-сервисными объектами шаговой доступности. Только такая застройка имеет право называться жилой.
Если в районе недостаточно мест в существующих школах и детских садах, по установленным нормам, то властям и застройщику придется договариваться. Заманчивая перспектива - попробовать решить проблему за счет застройщика, хотя бы частично. Надо помнить, тем не менее, что требования построить, скажем, детский сад такого размера, чтобы он мог принять не только новую, но и часть "старой" нагрузки, могут сделать весь проект экономически "не сходящимся". Однако понятно, что дети жителей нового комплекса не должны перегружать существующие садики, и если они перегружены - застройщик обязан включить в проект собственный садик, или оплатить местным властям строительство нужного количества мест в новом строящемся муниципальном садике где-то поблизости.
Надо учесть и другой важный фактор - способность улично-дорожной сети и общественного транспорта справиться с дополнительной нагрузкой, которую создаст население новых домов. Если в Генеральном плане заложено увеличение пропускной способности улиц, необходимо согласовать по времени ввод жилья и реализацию планов транспортного строительства.
А если сформулировать ещё проще - надо всем - и властям, и застройщику, да и жителям - привыкать жить по закону. В качестве которого в данном случае выступает Генеральный план, а также правила застройки и землепользования, и местные нормы градостроительного проектирования.
Жить по закону, а не по "понятиям".
Могут ли местные жители выиграть от нового проекта застройки?
Публичные слушания по проекту застройки - хороший повод для местных жителей "нагрузить" застройщика обязательствами по решению тех или иных проблем своего квартала, до которых у местных властей "не доходят руки", или хронически не хватает бюджетных средств.
Речь может идти, например, о ремонте существующих местных проездов и пешеходных дорожек, открытых парковок, о качественной реконструкции детских и спортивных площадок внутри квартала, обустройстве зон отдыха со скамейками, о ландшафтном благоустройстве и дополнительном озеленении.
Да, это будет стоить денег, но конфликт интересов застройщика и местных жителей вовсе не так глубок, как принято представлять. Напротив, здесь дают себя знать и общие интересы. Для застройщика благоустроенность и опрятность окружающей его объект территории - один из важных факторов, увеличивающих рыночную стоимость площадей, которые он строит.
В сбалансированном жилом комплексе, скорее всего, будут присутствовать торговые и сервисные объекты, которые создадут новые возможности для жителей существующих домов поблизости. Построенные по нормам новые паркинг, площадки и проезды примут на себя нагрузку от парковки автомашин жителей комплекса - ведь ставить любимую машину под чужими, а не своими, окнами никому не интересно.
Качественный новый жилой комплекс по соседству, обеспеченный собственной инфраструктурой и превосходящий по классу близлежащие домовладения, поднимает рыночный статус всего микрорайона - а следовательно, и стоимость (капитализацию) квартир в соседних домах.
Так уже давно происходит при строительстве жилья во всех цивилизованных странах. Давайте надеяться, что и мы навсегда утверждаемся на этом пути.
Михаил Артамонов,
ведущий рубрики "Аналитика" агентства недвижимости Арсенал Холдинг.
03 апреля 2013
RSS ПодпискаКомментарии
| МИЦ | 22 апреля 2013 13:27 |
| До недавних пор точечная застройка в Москве была запрещена. Но не так давно политика властей коренным образом поменялась. Так, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил, что такая застройка является нормальным этапом развития города, а комплексная застройка в условиях крупного города возможна лишь в редких случаях. | |
| Сергей | 15 апреля 2013 15:37 |
| Заметьте, понятие "точечная застройка" не определено ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в Градостроительном кодексе города Москвы. | |