Портрет Заказчика оценочных услуг

Комментарии Руководителя группы оценки и анализа активов GVA Sawyer Дмитрий Кучерявых.
Квалификацию оценщика Дмитрий Кучерявых получил в МИПК при ИНЖЭКОНе в 2004 году. В 2005- 2009 годах г-н Кучерявых работал в одной из крупнейших аудиторско-оценочных компаний Санкт-Петербурга - «Балт-Аудит-Эксперт» (БАЭ) оценщиком первой категории.


Для начала, попробуем разобраться, кто такой заказчик оценочных услуг. Начнём с мнения юриста: «Заказчик оценки это лицо (физическое или юридическое), заинтересованное в определении стоимости объекта и вступающее с этой целью в договорные отношения с экспертом по оценке». Откровенно говоря, необходимость других определений на этом этапе отпадает. Теперь рассмотрим примеры Заказчиков, встречающихся в оценочной практике.

Наиболее логично представить заказчика собственником объекта оценки, который хочет взять кредит в банке. Обеспечением кредита является оцениваемый актив. Такой заказчик заинтересован в максимальной стоимости объекта, и, как правило, имеет представление о её величине (в некоторых случаях, эта величина в разы превышает рыночную). Величина кредита напрямую зависит от величины залога. В этом случае, от умения вести работу с клиентом зависит очень многое, т.к. пользователем отчета об оценке является кредитное учреждение, специалисты которого знакомы с процедурами оценки. С одной стороны необходимо максимизировать величину рыночной стоимости, с другой - в банках имеются собственные требования к отчету, которые сужают методологию оценки, применяемую для определения рыночной стоимости.

Заказчик как собственник, который ведет управление бизнесом по «западным» стандартам. Все сделки с имуществом проводятся после оценки рыночной стоимости, для того, чтобы акционеры были уверены, что их акции не будут терять стоимость от совершения сделок на нерыночных условиях или увеличивают стоимость вместе с ростом стоимости активов. Заказчиком в таких случаях является финансовая или юридическая служба, заботой которых являются отношения с акционерами или держателями ценных бумаг фирмы. К этой категории заказчиков относятся представительства иностранных компаний на территории РФ, фирмы, которые размещают ценные бумаги на иностранных биржах, российские компании в которых собственники отходят от управления бизнесом и хотят только контролировать ситуацию с изменением стоимости компании. Такие заказчики менее заинтересованы в конечном результате, им важнее получить реальные цифры (конечно, всегда бывают исключения). Следует отметить, что заказчики подобного типа значительно лучше разбираются в построении денежных потоков и финансовых моделей, т.е. будут большее внимание уделять проверке этих разделов отчета.

Оценка для целей сделок купли-продажи. Естественно заказчиком может стать любая из сторон сделки. Естественно, цели у обеих сторон ровно противоположные. Покупатель хочет купить дешевле, продавец хочет продать дороже. И тот и другой провели маркетинговое исследование (мы рассматриваем добросовестных покупателей и продавцов, т.е. тех кто изучает рынок перед совершением сделки), и тот и другой уверены в своих данных и хотят лишь подтвердить их с помощью оценщика и бывают недовольны несовпадением своего мнения с выводами оценщика. Но, как известно, цена есть результат переговоров и, по большому счету, Отчет об оценке является только дополнительным аргументом, а не руководством к действию.

Вариантом описанной ситуации является обязательная оценка государственной собственности при ее продаже, где все происходит по тем же самым схемам за исключением того, что «государство» ни с кем не ведёт переговоры. Отчет об оценке воспринимается как руководство к действию и если оценщик представляет другую сторону сделки, вероятность использования отчета в суде близка к 100%.

Существуют другие варианты ситуаций с обязательной оценкой. Это касается имущества, отчуждаемого по решению суда, государственной собственности, вкладов в уставный капитал и т.п. Здесь существует весь спектр заказчиков, от лиц, которых совершенно не интересует конечный результат, т.к. им нужно только выполнение буквы закона (обычно это происходит при оценке вкладов в уставный капитал), до лиц, кровно заинтересованных в результате оценки. Например, при оценке собственности, изымаемой для государственных нужд. При принудительной продаже, собственник хочет получить дополнительную компенсацию, особенно, если изымается основной актив. Обычно, данные работы являются самыми проблемными, зачастую оценщику приходится ходить в суд и спорить с встречным отчетом об оценке. Именно подобные оценки имеют наибольший общественный резонанс - работы по оценке в Сочи, при изъятии земли для строительства объектов Олимпиады 2014, строительство Кольцевой автомобильной дороги в СПб и т.п. Заказчик таких работ обычно хочет получить максимальное вознаграждение за свой актив, если заказчиком выступает государство - его цель минимизировать затраты по выкупу.


RSS Подписка

Обсуждение завершено