Главная Рус Eng

    Компании
Хотите купить квартиру в Калининграде? Покупай у застройщика!

Будущее за массовым строительством индустриального типа

26 сентября 2009

                                                   
Коган Александр Борисович. Заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам. Член Генсовета партии "Единая Россия". Заместитель председателя "Деловой России". Координатор партийного проекта "Свой дом".

Родился 26 февраля 1969 года в г. Орске Оренбургской области. В 1994 году окончил Оренбургский политехнический институт, факультет «Промышленная электроника» по специальности инженер-электронщик, в 2008 году - Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «Государственное и муниципальное управление» (специализация – «Управление развитием региона»).
В 1992 г. стал одним из основателей компании «КомИнКом», генеральным директором и председателем правления которой он являлся с 1994 по 2003 год.
С 1998 по 2002 год являлся депутатом Законодательного Собрания Оренбургской области II созыва. Одновременно с 2000 года по 2003 год являлся  депутатом Оренбургского Городского Совета. В 2002 году избран депутатом Законодательного Собрания Оренбургской области III созываю
7 декабря 2003 года избран депутатом Государственной Думы  Федерального Собрания Российской Федерации  IV созыва от одномандатного  избирательного округа № 132.
2  декабря 2007 года избран депутатом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации V созыва по избирательному списку Всероссийской политической партии «Единая Россия» от региональной группы № 60 (Оренбургская область).

В декабре 2006 года на VII съезде «Единой России» было объявлено о запуске проекта «Свой дом», посвященного малоэтажному строительству. Первый этап прошел достаточно успешно. Более того: от теории мы переходим к практике.

Сейчас по всей России реализуется одновременно 23 проекта по развитию малоэтажного строительства. Во главу угла мы ставим частно-государственное партнерство. Государство участвует в инфраструктурных проектах, выделяет земельные участки. Бизнес привлекаем, чтобы они применяли современные технологии. Энергоэффективные материалы и ресурсосберегающие технологии – это наши приоритеты.

Согласно данным Росстата, за 2008 год в рамках индивидуального жилищного строительства было введено 27,4 млн м2, а в целом с 1991 года — около 250 млн м2 жилья. Но на самом деле цифра существенно больше, поскольку статистика Росстата, к сожалению, не учитывает такие объекты малоэтажного строительства, как жилые дома блокированной застройки и многоквартирные дома с количеством этажей менее трех.

Субъект Федерации либо федеральный бюджет снимает с застройщика обременение, при этом подписывается соглашение об ограничении рентабельности и, соответственно, стоимости жилья. А застройщик гарантирует застройку территории по определенным ценам и в определенных объемах. Например, в Башкирии добились стоимости жилья 12-14 тыс. рублей за кв. м. В это мало кто верит, но это факт. В Белгородской области средняя цена – 23-25 тыс. за «квадрат». В Ростовской области в поселке Южный «социальная» цена – 24 тыс., коммерческая – 32 тыс. И люди с удовольствием переезжают из Ростова-на-Дону в предместье.

В целом география у проекта уже достаточно широкая: Тверь, Калуга, Брянск, Тула, Самара. Оренбург, Челябинск… Сейчас начинается проект в Екатеринбурге. Пожалуй, только Москва, Московская область и Санкт-Петербург вне сферы наших интересов. Потому что рынки эти перегреты, земля дорогая и объемы строительства и без того внушительные. 

Что касается ближайших планов, то они такие: в южной части Оренбурга в районе села Ивановка планируется построить порядка 3,5 тыс. индивидуальных домов различной площади: от 80 кв. м до150 кв. м, а также объекты социальной инфраструктуры. Поселок будет возводиться по каркаснопанельной технологии, для чего необходимо построить специальный завод. Правда, кризис внес свои коррективы — строительство завода временно приостановлено, но, тем не менее, поселок строиться будет. Стоимость 1 кв. м жилья в нем будет укладываться в нормы, установленные Минрегионом. Сегодня она составляет 26,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Брянске будет возведен район Автозаводец — 115 тыс. м2 жилья (индивидуальные, сблокированные и среднеэтажные дома) для 3 тыс. человек. В Калужской области заканчивается строительство поселка Молодежный на 200 домов. Есть проекты в Нижегородской и Белгородской областях, в Твери.

В Ростовской области еще год назад кроме жилого района Беловодье (более 1 тыс. домов на 240 га) других серьезных малоэтажных строек не было. Сегодня там появилось сразу несколько новых крупных очень интересных проектов, которые позволят не просто развивать малоэтажное строительство, но и отрабатывать современные технологии, как в строительстве, так и в области управления территориями. В частности, в области начал строиться малоэтажный поселок Южный. На площади около 400 га предполагается возвести порядка 2,5 тыс. единиц жилой недвижимости— таунхаусов, блокированных и отдельно стоящих домов — всего около 500 тыс. м2. На сегодняшний день уже построено 60 домов, в этом году планируется ввести еще порядка 200. Дома недорогие — стоимость 1 кв. м с муниципальной отделкой составляет порядка 22-25 тыс. рублей.

Принципиальный момент: мы ни в коем случае не противопоставляем малоэтажное строительство высотному. И у того, и у другого жилья есть свои преимущества. Малоэтажка получается дешевле, чем высотка за счет использования новых современных стройматериалов и технологий, а также увеличения скорости работ, причем при строительстве не только домов, но и дорог тоже.

Например, в поселке Южный при прокладке дорог используются очень интересные технологии, позволяющие снизить себестоимость 1 кв. м дороги до 350 рублей. К высотке такую дорогу не построишь. Площадь благоустройства малоэтажного поселка тоже невысока — ведь каждый житель свой земельный участок благоустраивает сам.

Есть резервы для экономии и в области создания коммунальной инфраструктуры. Например, для подведения воды можно пробурить скважины, а для отопления каждый житель будет использовать индивидуальную систему. Это гораздо дешевле, чем подключаться к существующим или строить новые центральные коммуникации. Канализацию можно сделать по технологии трехступенчатых антисептиков также для каждого дома свою. В странах Европы — Италии, Германии, Финляндии — такие системы сегодня широко применяются. Они очень серьезно удешевляют строительство и при этом являются чрезвычайно эффективными — вода очищается даже лучше, чем централизованными очистными сооружениями.

Управлять территорией малоэтажного поселка также проще, а коммунальные платежи для его жителей получаются гораздо ниже, чем для высотки. Вода и отопление — свои, благоустройством территории, крыши, фасада каждый занимается самостоятельно, не нужно платить тариф за обслуживание лифтового хозяйства и мусоропровода, нет текущего и капитального ремонта площадей общего пользования — к ним относится только дорога.
Наконец, высотка требует проведения всевозможных госэкспертиз и разрешительной документации. На малоэтажку, по сути, из документации нужна только планировка и возможность подключения к электричеству и газу.

Если мы хотим достичь более-менее приемлемой цены — надо строить из современных технологичных материалов и добиваться низкой себестоимости. Существует большое количество подобных технологий, в том числе отечественных. В частности, проект «Свой дом» предполагает строительство к 2010 году порядка 100 новых предприятий по производству комплектов панельно-каркасных домов, древесных плит, заводов по производству несъемной опалубки, газобетона и других материалов.

Наиболее экономически выгодными и быстровозводимыми считаются каркасно-панельные дома. В основе данной технологии лежит сэндвич-панель — две стружечных плиты, между которыми расположен утеплитель. Комплект полностью производится на заводе, сборка дома площадью 150 м2 занимает 5-10 дней. В Канаде, США, Норвегии, Финляндии, Германии и Дании более 80% частных домов именно каркасно-панельные. Себестоимость 1 м2 подобного дома составляет от 8 тыс. до 18 тыс. рублей. Вершиной каркасно-панельного домостроения является объемномодульное строительство, при котором на заводе изготавливаются полностью готовые модули. В них уже проложена электропроводка и вентиляционные системы, установлены окна, двери и даже сантехника и проведена внутренняя и внешняя отделка. Такой дом собирается на стройплощадке вообще за 1-2 дня.

Есть и другие варианты экономичного строительства — например, технология несъемной опалубки, когда стены выполняются из специальных блоков из пенополистирола, которые соединяются между собой, как конструктор, а затем заливаются бетоном, образуя монолит. Скорость монтажа подобного дома 10-18 дней, себестоимость — 14-17 тыс. рублей за м2. Можно применять также блоки из газобетона или металлокаркасную технологию (здесь основу дома составляет каркас из оцинкованного профиля, на который монтируются пенополистирольные панели).
Все перечисленные технологии находятся приблизительно в одном ценовом диапазоне — плюсминус 10%. Металлокаркас и газобетон чуть дороже, чем деревяннокаркасное и объемно-модульное домостроение, зато данные способы строительства сразу предполагают внешнюю отделку. В любом случае конечная цена продажи подобного дома «под ключ» с земельным участком площадью 100 кв. м составляет около 2,3 млн рублей.

В России почему-то существует мнение, что наши граждане в таких домах жить не захотят. Но весь мир живет, и объяснить россиянам плюсы современных технологий — одна из задач программы «Свой дом».

Это, кстати, неправда, будто бы большинство людей считают, что лучше всю жизнь копить, но построить кирпичный дом или купить благоустроенную квартиру. На самом деле как только человеку предлагают возможность выбрать между однокомнатной квартирой в высотке и домом, пусть даже маленьким, экономкласса, но сразу и со своим участком, решение, как правило, принимается в пользу жизни «на земле». И чем дальше, тем больше люди будут искать возможность жить в своем доме, чтоб он трансформировался и рос вместе с развитием семьи — это намного привлекательнее.

Для успешной реализации программы необходимо принятие законодательных актов, некоего «жилищного пакета». Так, первый законопроект, который, по моему мнению, поменяет подход к малоэтажному строительству, связан с активизацией кооперативного движения. В нем предусмотрено, что кооперативы смогут заниматься управлением территориями малоэтажной застройки, прописана упрощенная процедура выделения земельных участков, а также помощь со стороны государства. Короче говоря, создаются условия для того, чтобы граждане были заинтересованы объединяться в кооперативы, строить себе жилье, вкладывать собственные средства – и чтобы при этом не было мошеннических схем.

Следующий законопроект предусматривает изменения в ФЗ-214 о долевом участии. Мы хотим абсолютно все сделки на первичном рынки регулировать этим законом. В Кодексе административных правонарушений будет предусмотрен штраф до 1 млн рублей по одной сделке за попытки обойти ФЗ-214.

Мы также вносим изменения в действующий закон о банкротстве, связанные с банкротством организаций, которые привлекают средства граждан.

Далее – готовятся поправки в закон о саморегулируемых организациях – в части малоэтажного строительства. Наконец, закон о концессиях, который, надеюсь, позволит сдвинуть с мертвой точки жилищно-коммунальную реформу.
Сколько бы денег государство ни вкладывало в систему ЖКХ, это будет малоэффективно до тех пор, пока мы не создадим механизмы привлечения частных инвесторов в эту сферу.

И последнее – это изменение, касающееся переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Сегодня их переселяют только в границах одного муниципального образования, что серьезно тормозит развитие малоэтажного строительства. Мы хотим гражданам дать право сменить прописку.

Кроме того, мы настаиваем на том, чтобы лицензии были отменены и единственной формой допуска на рынок были СРО. Понимаем, что сегодня этот закон несовершенен. Его корректировка необходима. В частности, я как координатор проекта «Свой дом», сразу обратил внимание на то, что если сейчас малоэтажное строительство будет регулироваться данным законом и критерии допуска на рынок останутся такими же, то мы убьем весь малый и средний бизнес на корню. А именно такие предприятия составляют около 90% участников рынка малоэтажного строительства.

И второе – самое важное – запрещение строить дом собственными силами, его тоже нужно убирать из закона.
Поэтому, конечно, строительно-монтажные работы малоэтажных индивидуальных и сблокированных домов вывели за рамки СРО. Но мы понимаем, что нельзя оставлять эту отрасль без регулирования вовсе, особенно когда застраиваются большие территории. Следующий шаг – сформулировать более простые критерии для компаний, работающих в этом сегменте рынка, мы готовим соответствующие поправки.

Я уверен, что будущее за массовым строительством индустриального типа. В первую очередь — малоэтажным.


RSS Подписка RSS Подписка

Комментарии
Сергей Юрьевич 6 сентября 2010 15:59
1.Подобные технологии я лично видел в г.Находка(хотя сам Новосибирец),всё здорово.
2.Сам лично пытаюсь внедрить свой проект связанный с домостроением. Вывод: денег на старт найти очень сложно

Сергей Юрьевич 6 сентября 2010 15:36
Всё здорово.! Если конечно, осуществится в жизнь. А именно, я всё это видел в г.Находка Приморского края. Но сразу поясню: там всё это сделали и воплотили в жизнь частным образом.
1. Технологии несьёмной опалубки и каркасного домостроения использовались Канадской фирмы, как впрочем руководил строительством Канадский специалист. Микрарайон назвали кажется "Малая Америка" и улица там одна "Канадская". Люди живут в современных условиях и себестоимость строительства не так дорога.

Семенов В. 14 июля 2010 13:06
Очень интересная статья.
Хотелось бы услышать продолжение - как продвигается программа малоэтажного строительства?
Какие новые законопроекты приняты?
Какие проекты по малоэтажному строительству реализованы?
Какие новые проекты запущены?

Иван Андреевич 29 декабря 2009 14:51
Скажите, пожалуйста, а строительная ассоциация "Свой дом" имеет какое нибудь отношение к проекту "Свой дом"? Если да, то какие современные технологии они используют? И ещё - есть где-нибудь собранная воедино информация по современным технологиям малоэтажного строительства, их сравнительной стоимости, по сравнению эксплуатационных характеристик, с перечнем подрядных организаций использующих такие технологии и т.д. Такая информация была бы очень полезна для индивидуальных застройщиков.

Александра Юрьевна 19 декабря 2009 11:29
Города-спутники это интересно. Например, в черте города Зеленограда (город-спутник в 20 км от Москвы) сейчас строится малоэтажный поселок Кутузово. И хотя поселок строится не в рамках программы "Свой дом" (инвестор строит без всяких льгот на коммерческой основе) - полностью удовлетворяет ее условиям. Значит, малоэтажное строительство возможно и в зоне Москвы-Московской области, несмотря на очень дорогую землю.

Главное здесь - обеспечить хорошую транспортную доступность до места работы (для Кутузово - это Зеленоград и Москва.
Я думаю, со строительством второй Ленинградки эта проблема будет решена.

Александр 17 декабря 2009 19:45
Максиму Николаевичу - и не только в Ростовской области, где в июле 2007 года открылся комплекс из 32 каркасно-деревянных домов для молодых специалистов.
В рамках программы "Свой дом" построены и сданы: экспериментальный поселок в селе Алексеевка Уфимского района Башкортостана (состоит из 178 домов построенных по каркасно-деревянной и каркасно-панельной технологии), каркасно-щитовой дом построенный за несколько недель по немецкой технологии в Челябинске, дом с опалубкой из пенополистирола с малым энергопотреблением в Саранске (Мордовия).

Петров Виктор 14 декабря 2009 18:24
Мне кажется, что проект малоэтажного строительства быстрее начнет развиваться в небольших городах с населением 50-150 тыс. человек. В таком объеме застройки будут наименее ощутимы проблемы с дорожной сетью, коммуникациями, экологией, той же уборкой снега. А может быть, лучше создавать абсолютно новые поселения - города-спутники на существующих малозагруженных автомобильных и железнодорожных трассах?

Марина 9 декабря 2009 15:24
Малоэтажное строительство – это, прежде всего, исполнение мечты многих и многих россиян, которые мечтают жить в собственном доме. А если при этом дом будет стоить дешевле и строиться быстрее многоэтажного жилья при том же уровне комфорта, то развитие проекту обеспечено. Вот в Южном Бутово малоэтажные (разноэтажные) дома без лифтов - на УРА. Потому что красивые, комфортные, малозаселенные, со всей инфраструктурой, да еще и с собственными площадками отдыха (детские и спортивные площадки, беседки, мангалы, палисадники).

Илья 6 декабря 2009 0:35
А хоть один дом построен с 2006 года в рамках проекта? И где эти 23 проекта по развитию малоэтажного строительства в России?

Владимир Волков 3 декабря 2009 13:17
Приведенные в статье достижения получены вопреки сложившейся системе и благодаря мощному административному ресурсу. Если попробовать построить малоэтажный комплекс обычным путем (даже на собственной земле переведенной под ИЖС), вам навяжут обременения в виде какого-нибудь генплана близлежащего населенного пункта. А это год проектирования, год согласований в как минимум 23 организациях и несколько миллионов рублей. А коммуникации, которых рядом нет и надо тянуть несколько километров. И какая может быть эффективность при затратах по обременениям около 300 000 рублей на сотку?

Марина 1 декабря 2009 11:28
Уважаемый Михаил! А если люди готовы платить за удобства, в том числе увеличенные тарифы на теплоносители, но уже во время эксплуатации жилья? А незначительное увеличение себестоимости строительства в одном (утепление кровли) компенсируется значительным снижением себестоимости в другом (фундамент, стеновые материалы и пр.) - в целом себестоимость малоэтажного строительства ниже, чем многоэтажного, даже без учета применения современных технологий.

Михаил 30 ноября 2009 18:12
Бездумный перенос решений, оправдавших себя в других странах, в наши экономические, социальные, и особенно – климатические условия – это как «перенос северных рек».
Загипнотизировать себя цифрами низкой строительной себестоимости малоэтажного жилья легко. Если кто-то сам хочет быть замороченным, то найдутся и желающие заморочить… и потом неплохо «подзаработать» на этом…

А дурить себе голову не надо. Не даром в СССР самым экономным форматом, после исследований и расчетов, с учетом издержек эксплуатации, было признано жилье в 14-18 этажей! Почему?
Главное – затраты на отопление определяются, как известно, не площадью и не объемом отапливаемых помещений, а площадью барьера «тепло-холод» (наряду с качеством теплоизоляции этого барьера).
Если рассматривать квартиру, как «индивидуальный жилой объем» в один или два уровня в виде параллелепипеда, то такой объем в малоэтажке будет контактировать с внешней средой четырьмя, а то и пятью гранями из шести. В многоэтажке – одной, иногда двумя гранями.
Теплоизоляция крыш в малоэтажке, и огромные потери тепла через обширные и многочисленные крыши – одно это уже может стать критической проблемой в российском климате. Ведь в двухуровневом малоэтажном жилье теплый воздух «собирается» к потолку верхнего уровня, за которым – не другая теплая квартира, а кровля и мороз!
Типовое многоэтажное жилье в России считается недостаточно энергоэффективным – а каково будет малоэтажное?
Но это лишь первое, что бросается в глаза.

Пусть «обширная» малоэтажка будет строиться на сравнительно дешевой, пригородно-загородной земле. Пусть подъездные дороги, местные внутренние проезды, пешеходные дорожки и остановки транспорта, а также растянутая по длине и разветвленная инженерка обойдутся в постройке «удельно» не намного дороже, чем для многоэтажного микрорайона (хотя уже тут можно обоснованно поспорить и всерьез посомневаться). Однако, так или иначе, это все однократные затраты, плюсуемые к строительной себестоимости.

Но вот вопрос - а сколько будут стоить теплопотери из множества тонких и длинных разветвлений по «распластанным» малоэтажным кварталам каждый сезон, все время эксплуатации?
Ведь подразумевается отопление не через индивидуальные АОГВ, а через экономичные современные районные газотурбинные электротеплоцентрали!
Сколько будет со временем стоить ежегодный текущий ремонт этих труб, лежащих в земле под участками и дорогами?
Каков опыт эксплуатации коттеджных поселков с центральным отоплением и сетями в нашем климате – какие там получаются издержки? Очень немаленькие! Небедные владельцы коттеджей – стонут!

Хорошо, пусть будут АОГВ, газовые трубы, и покупка электричества из внешних сетей.
А во сколько будет обходиться вывоз мусора из множества распределенных точек вместо двух-трех «помоек» на многоэтажный микрорайон?
А сколько будет стоить, например, УБОРКА СНЕГА?
Это ведь не дачи, люди там должны жить и работать-учиться весь снежный сезон, и каждый из них должен, после обильного ночного снегопада, спокойно в привычное время выехать или выйти рано утром из дома, и вовремя оказаться на трассе или на остановке! В многоэтажных районах на один подъезд приходится в среднем по 80-120 квартир, но и там уборка снега дорого обходится, и далеко не всегда и не везде ее делают хорошо и вовремя. Но там хоть до улицы или школы, магазина - недалеко.
(И если убирать не вручную, а техникой, то шум от нее в пять-шесть утра бьет в основном лишь в окна первого-второго этажа… из 16-18.)
А что будет, когда на один подъезд будет приходиться одна-две, максимум четыре квартиры? А добраться до транзитной улицы – путь «мимо соседей» длиной в несколько длинных малоэтажных кварталов?
Когда во столько же раз, как число дверей прямо на улицу, увеличатся не только «дверные» теплопотери, но и длина-площадь подлежащих очистке от снега дорожек и проездов на каждую квартиру? Подчеркиваю, подлежащих регулярной, быстрой и нешумной очистке? Это не считая еще рамп-въездов в многочисленные «цокольные» гаражи… куда после вьюги наметает порой полметра и более...

А как эта проблема решается «у них»? А никак!
У них, в краях, более теплых, чем наши, обычно можно прочесть что-то вроде: «снег тут выпадает ненадолго, раз или два в году… вот радость детворе!... школы закрыты… вся жизнь в городе на два-три дня почти парализована… местами люди возятся со снеговыми лопатами, чтобы расчистить выезд из гаража…» etc.
Комментарии требуются?

Юрий 27 ноября 2009 15:43
А как победить административные барьеры? Половина времени при реализации инвестиционного проекта уходит на оформление земли, всевозможные согласования, разрешения, экспертизы, заключения и т.д. Да и материальные издержки этого процесса колоссальны. Даже если убрать лицензии и дать право застройки частникам и малым застройщикам, административные барьеры для них непреодолимы.

Валерий Андреевич 26 ноября 2009 11:50
Проблему снижения себестоимости можно решить, если принять закон предусматривающий изъятие земель, которые не используютя в определенный период, или используются не по назначению и неэффективно. Таких земель, которые придерживают до поры до времени, огромное количество, их надо выпускать на рынок. Это приведет, в конечном счете, к удешевлению земли и к активизации застройщиков.

Юрий 25 ноября 2009 18:29
В нашей стране другая специфика. У нас сильны административные барьеры и холодный климат. Львиная доля себестоимости строительства формируется за счет стоимости земли, обременений субъектов федераций (отчисления на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, платы за всевозможные согласования, в том числе "черный нал") и платежей за подключение к инженерным сетям (оплата за подключение/мощности, долевое участие в строительстве). Пока не будет решена проблема с непомерно высокими платежами по этим трём позициям, снижение себестоимости по другим статьям расходов (новые строительные технологии, дешевые материалы, энергосбережение) дадут минимальный результат.

Марина 25 ноября 2009 15:32
А как же примеры успешной реализации таких программ за рубежом? Там пустили на этот рынок малый и средний бизнес и создали им условия для здоровой конкренции со строительными монстрами. В результате строительство "малоэтажек" приняло массовый характер и заняло значительную нишу в жилищном строительстве.

Юрий 25 ноября 2009 11:24
Несомненно, инвестиционная стоимость строительства может быть значительно снижена при снятии с застройщика обременений, которые в некоторых регионах достигают 40% и даже 50% себестоимости. Но субъекты федерации идут на это очень нехотно и только по волевому указанию свыше.

Пока не будут выпущены законодательные акты, регламентирующие снятие обременений, проект "Свой дом" обречён на существование лишь в единичных случаях в дальних регионах России, где обременения и так минимальны.



Обсуждение завершено