Главная Рус Eng

    Компании
18 декабря 2019
Онлайн наступает. Итоги 2019 года на рынке коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости завершает год в позитивном настроении: почти для всех сегментов прошедшие 12 месяцев оказались удачными. Победит ли онлайн-торговля традиционную розницу, ждать ли нам нашествия аутлетов и фуд-холлов и каковы шансы, что в помещениях жилых домов законодательно запретят точки, продающие алкоголь?

Ответы на эти вопросы и прогнозы на наступающий год ЦИАН.Журналу дали эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Восстановленное доверие

Уходящий год по экономическим показателям оказался намного более успешным, чем 2018-й. По данным CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по итогам года составит около 250 млрд рублей - это в 1,4 раза больше, чем годом ранее.

Объем инвестиционных вложений в недвижимость тоже увеличился: средний размер сделки вырос с 1,7 до 2,4 млрд рублей. В отличие от прошлого года инвесторы больше внимания уделяют незавершенным объектам - сегодня это каждая третья сделка.

Ожидания по основным показателям оправдались либо продемонстрировали более положительный результат. Такой устойчивый макроэкономический фон добавил инвесторам мотивации вкладывать средства в российскую недвижимость.

Ирина Ушакова,старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE

Самый популярный сегмент для инвестиций - торговая недвижимость с долей около 30%. За ней следует офисная (около 25%). Вложения в жилую недвижимость занимают 21%, в складскую и гостиничную - 13 и 7% соответственно. При этом регионам по-прежнему достается маленькая роль: более половины объема - столичные объекты, около 37% - доля Санкт-Петербурга.

В числе основных инвестиционных тенденций, которые будут влиять на рынок и в следующем году, управляющий партнер Knight Frank в России Алексей Новиков называет укрупнение и огосударствление сферы девелопмента, а также снижение доли вакантных площадей во всех сегментах премиальной коммерческой недвижимости. Драйверами роста, по мнению эксперта, выступят низкий процент свободных площадей, рост спроса и арендных ставок на премиальные объекты складской и офисной недвижимости.

Торговая: хороший рост

По данным CBRE, в 2019 году в Москве открылось в полтора раза больше новых торговых площадей, чем в прошлом году. По остальным регионам страны этот рост еще заметнее - в 1,8 раза больше. Средняя площадь большинства новых торговых объектов в стране, по статистике Knight Frank, находится в диапазоне 10-25 тыс. кв. м.

40% объема сданных площадей расположены в городах Дальнего Востока: Владивостоке, Уссурийске, Хабаровске, Южно-Сахалинске. Дальний Восток интересен в первую очередь его «ненасыщенностью» при высоком уровне благосостояния граждан (округ занимает третье место в стране по уровню заработной платы) и активном развитии региона на федеральном уровне.

Михаил Рогожин,директор отдела региональных торговых помещений CBRE

Один из основных трендов на рынке торговой недвижимости - открывается больше аутлетов: прирост по сравнению с прошлым годом составляет 76%. Еще один отличительная черта: онлайн-торговля в крупных городах превращается во вполне привычный формат. По данным CBRE, в Москве ее доля - уже около 20%, при этом в регионах она по-прежнему развита плохо. В городах-миллионниках становится все больше магазинов шаговой доступности по продаже электроники и бытовой техники.

Главное событие в сегменте торговой недвижимости Петербурга - развитие формата фуд-холлов и выход нескольких проектов в этой категории. Рынок ожидает появления нового крупного ТЦ в ближайшие два года. Но не теряют актуальности и небольшие районные торговые центры, привлекательные как для покупателей, так и для инвесторов.

Ольга Шарыгина,вице-президент Becar Asset Management

По словам Михаила Рогожина, значительная часть торговых площадей, которая выйдет на рынок в 2020 году, расположена в городах Приволжского федерального округа: Казани, Перми, Кирове, а также Самаре и Нижнекамске. Во многих из этих городов отсутствует современное качественное предложение торговых площадей. Заметных изменений в размере арендной ставки эксперты не ждут: если рост и будет, то в пределах инфляции.

Что касается столичного региона, то Москва в полтора раза обогнала свои же показатели прошлого года по объему введенных торговых площадей: по данным CBRE, в 2019-м сдано 286 тыс. против прошлогодних 186 тыс. кв. м. Эксперты предсказывают снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов в ближайшие два года.

Склады: торжество онлайн-ритейла

Главной характеристикой складской недвижимости столицы, по словам руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антона Алябьева, стал рост ставок аренды - сразу на 11% по сравнению с 2018 годом. Среди причин такого скачка эксперт указывает на дефицит: сегодня свободно лишь 4,5% складов, а средняя площадь свободного склада меньше, чем та, которую в среднем занимают арендаторы.

Крупнейшие сделки в этом сегменте, по информации Knight Frank, прошли в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону. В перспективе в столичном регионе доля вакантных площадей на складском рынке будет постепенно снижаться, а ставки аренды - незначительно повышаться.

Что касается регионов, то 57% всех сделок года пришлось на онлайн-ритейл.

57% сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) - это площади под онлайн-торговлю, которые брали как онлайн-ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения: за предыдущие три года (2016-2018) в этом сегменте были заключены сделки на 50 тыс. кв. м. Но это только начало. Развитие крупнейших игроков онлайн-торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере вызовет дальнейший рост активности на региональных складских рынках: 1.5 млн кв. м складских площадей понадобится регионам России для развития интернет-торговли в ближайшие три года.

Антон Алябьев,старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE

Офисы: удивительные цифры

На офисном рынке Москвы спрос второй год подряд демонстрирует пиковые значения. Это при том, что объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в три раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться. Такие факты приводит руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

Объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2020-2023 гг. офисных объектов составляет 1,4 млн кв. м. Сокращение доли вакантных площадей с последующим переходом к рынку арендодателя побуждают собственников увеличивать ставки аренды в наиболее востребованных с точки зрения местоположения и качества объектах. Поэтому мы прогнозируем рост ставок аренды по итогам 2019 года (преимущественно в классе А).

Елена Денисова,старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE

В Петербурге, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, в уходящем году активно развивались коворкинги. «На рынок вышли сетевые проекты, в том числе международных операторов. Этот тренд укрепится в 2020 году: единичным объектам будет все труднее выживать», - говорит эксперт.

Гостиничная: затишье перед рекордами

По данным CBRE, в России в 2019 году было открыто 10 гостиниц общей вместительностью 1,3 тыс. номеров. Лидеры по вводу - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи, Пермь и Челябинск.

В Петербурге все чаще звучат заявления о выводе на рынок новых проектов апартаментов. Особенно интересно будет наблюдать за этим сегментом, когда множеству объектов придется обеспечивать обещанную доходность и бороться за конечного клиента. Ожидается скорый выход на рынок четырех- и пятизвездочных гостиниц, что говорит о хорошем состоянии этого рынка.

Ольга Шарыгина,вице-президент Becar Asset Management

Что до ситуации с гостиничной недвижимостью в целом, то 2019 год был не очень продуктивным. Например, на 2020 год только в столице заявлено ко вводу почти столько же гостиничных номеров, сколько в этом году по всей стране - более 1,1 тыс. (пять отелей современного стандарта).

Растущий поток гостей позволяет предрекать положительные изменения в 2020 году с точки зрения операционных показателей. Ждем новых открытий, а также введения электронной визы, намеченное на 2021 год, которое изменит наш гостиничный мир навсегда.

Татьяна Белова,заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE

Законодательные изменения

Основное новшество, которое, не исключено, коснется и рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, - возможное принятие законопроекта, который запрещает размещать в помещениях жилых домов объекты общепита, торгующие алкоголем. Также это касается помещений для продажи алкоголя, зал обслуживания которых меньше 20 кв. м. Этот законопроект подробно обсуждался в 2019 году в свете многочисленных жалоб россиян на открытые в их домах «наливайки», которые маскируются под мини-бары с одним столиком.

«Законопроект прошел первое чтение 24 сентября 2019 года, и к настоящему моменту поправки в него не внесены, - комментирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. - В случае принятия законопроекта спрос на такие помещения снизится».

Полный текст статьи на CIAN.RU

 

<<<